低利率时代买房 用足贷款更划算

来源:广州日报 发表时间:2016-06-15 19:01:33

  进入低利率时代,银行理财产品和互联网“宝宝”收益不尽如人意,最为“保守”的老牌理财产品――房地产还是不是理财的好选择?对于大部分首次置业者和为二孩换房的买家来说,低利率环境下购房成本和风险均相应下降。不过,业内人士建议,首次置业者负债不可超过月收入50%,二套房置业者的月还款数不要超过家庭月收入的20%。

  文、表 广州日报记者林琳

  目前的银行利率几近历史最低水平。与此同时,二孩政策也给很多家庭带来了改变生活方式的预期。

  中原地产研究部主任熊小洪分析称,目前房价仍处于上升通道,“越来越多的客户将资金的大部分用于购置物业。”

  低利率时代更适合贷款买房

  据了解,广州首套房平均利率4.21%,为全国第六低的城市,这为老百姓购置房产节省了利息成本支出。

  中原研究部监测的阳光家缘数据显示,120平方米的物业在2016年4月~5月份成交占比较第一季度提升了1.5个百分点,对于打算生二孩的老百姓来说,一方面,人口增多,需要提前购置大房;另一方面,在低利率的时代,买房不仅可以使资产保值增值,对抗通胀,也能利用低利率政策减少购房成本支出。在2016年成交的3房及以上的物业付款方式来看,按揭贷款的占比呈一路走高的态势,2016年1月~5月份占比在87%的水平,较2015年第三季度多了7个百分点左右。

  根据个人情况调整负债水平

  房天下广州二手房电商大区总监甄欣介绍,在低利率时代,我们都面临着如何投资理财以抗击通胀的问题:“在一线城市,房产的投资与金融属性会逐渐超越其基本的居住属性。”他发现,不论是手中仅有20万~30万元的首次置业者,还是有高达200万~300万元流动资金的高净值用户,一线城市房产都是他们眼中最稳妥的投资产品。

  低利率时代个人贷款买房的成本进一步降低,负债的适当增加是无可厚非的。但是甄欣也强调,购房者要根据自己的家庭收入、年龄、抗风险能力而调整负债情况。

  案例

  中学老师张先生在某小区有一套两房的单位,建筑面积80。在二孩政策放开后,张先生与太太商量添一个小孩,于考虑起换房。他认为,目前处于低利率时期,正是换房的好时候。

  张先生看中了同一小区内的一套三房物业,面积123。张先生将原先的80两房以总价209万元卖出,又以超过六成的首付买下了这套总价为278万元的三房物业。

  张先生用公积金贷款的方式再次买房,如按照2015年3月的公积金基准利率4%计算,每月月供为4774.15元,利息总额达718695.06元,而按最新的公积金基准利率3.25%计算,张先生每月月供为4352.06元,利息总额566742.75元。不仅每月省了422.09元,利息总额更是少了151952.31元。

  专家建议

  1.对于首次置业的刚需买家,甄欣建议,在不超过月收入50%的前提下,可以尽可能高地提高负债,用未来的钱买今天的房子:“大部分刚需买家较为年轻,未来收入上涨的空间比较大。”现在向银行贷款买房看似背负较高的贷款,其实对大部分人来说风险是可控的。

  2.对于家庭年收入较高、除房产之外尚有部分闲置资金用于投资的买家,甄欣建议对方不要盲目贷款买房提升杠杆:“对于有一套以上房产用于投资的家庭来说,月供扣去每月的租金收入,便是每月的实际还款数。”他建议实际还款数不要超过家庭月收入的20%,以保证在稳健投资的同时不至于明显降低家庭生活质量。

  房企业绩

  超30家房企公布前五月销售数据

  房企销售业绩同比涨近八成

  广州日报讯 (记者潘)前五月,房企普遍获得了“丰产”。公开数据显示,公布5月销售业绩的房企中,前五月总销售业绩同比上涨近八成,而三分之一房企已经完成了年度销售目标的50%以上。

  业内人士分析称,从目前企业完成情况看,上市房企上半年有望完成任务的60%~70%,而全年来看,如果楼市不降温,绝大部分房企将超额完成任务。不过,由于目前市场过于火爆,下半年市场的交易量方面可能会比预期要低,需求不足的风险随时可能出现。

  记者从公开资料了解到,龙湖地产、新城控股、旭辉、碧桂园、金地、景瑞地产、瑞安房地产、首开股份等上市房企的前五月销售业绩同比甚至翻番,其中瑞安房地产前五月销售金额同比增幅达到415%。而从完成任务的比例上看,30家房企完成了全年目标的近半,其中超过三分之一的房企完成五成以上销售目标,部分房企如旭辉控股已经完成六成以上销售目标。

  从往年数据来看,上半年是全年销售的淡季,一般全年销售任务的30%~40%在上半年完成。“在2016年,从目前企业完成情况看,上半年有望完成任务的60%~70%。” 中原地产首席分析师张大伟分析认为。

  预测:下半年楼市或降温

  2016年上半年,由于信贷刺激等因素,一、二线城市楼市火爆,而土地市场的火爆则更胜一筹。

  “如果下半年市场没有变化,2016年大部分企业将超额完成年度任务。在这种情况下,房企销售热,完成任务情况好,推动了房企积极拼抢地王,整体看,市场已经在一、二线城市进入了非理性的火爆中。”张大伟表示。

  不过,土地市场已经开始显示出微妙的变化。6月13日,杭州近江单元味精厂地块出让,参与竞买的开发商包括信达地产、中铁建、葛洲坝、华润、保利等一众央企。但是该地块并没有出现预想中的火爆,最终溢价率仅37.34%,被平安联合体摘走。

  而易居研究院智库中心研究总监严跃进则认为,土地市场的微妙变化显示出市场的预期,即搅局者会受到行业约谈或管制的风险。背后也体现出了管控房价和地价的决心。

  而严跃进认为,房企要继续推高销售业绩,实际上还是需要继续加快推盘节奏,但是下半年市场的交易量方面可能会比预期不足,“至少从目前市场过于火爆的态势看,要警惕需求不足的风险。尤其是一些二线城市。另外价格方面将继续走强,这和目前购房者看涨预期强烈等因素是有关联的。”

  相关新闻

  有中介为促签单隐瞒欠债

  广州日报讯 (记者林琳)今年年初,“首付贷”等高风险金融产品被曝光,“中介理财”这个概念开始进入了大众的视野。中介涉足理财是“跨界”还是“捞过界”?记者走访市场了解到,目前二手房买卖的理财业务仍以赎楼和尾款垫资为主,大部分中小型中介并不具备相应的资质和能力去保证业务的安全性。

  “低佣金时代”中介赚什么?

  一个房地产中介电商高层告诉记者,房地产中介往低佣金时代走,确实是受到电商低佣金的冲击,别说以前3%的中介佣金了,目前大多数买家已经不愿意付1.5%以上的佣金。对于中介来说,盈利点已经从房地产交易佣金转到其他业务产生的佣金了。

  记者了解到,中原地产的经纪最近卖起了保险。中原项目部总经理黄韬解释,中原集团业务广泛,有保险、担保等牌照,亦有理财顾问公司、物业公司,目前是代理保险业务而不是经营保险行业。

  征信机制有待完善

  目前各大中介较为常见的理财业务是赎楼贷和尾款贷,赎楼贷主要针对业主卖房时还有部分贷款没有还清的情况。而尾款贷主要是针对部分业主急需用钱,而银行放贷审批时间较长而衍生出来的一种理财业务。

  中介的理财业务,主要是基于二手房交易时间长,为了弥补某一方短期内的资金缺口而衍生出来的。有中介人士爆料,其最大的风险在于由于发展时间较短,目前还缺乏完善的征信机制:“市场上有实力做好相关风险控制的中介机构并不多,大部分的中小型中介尚处于快速增长期,对于风险控制、征信等方面的重视程度远远不足,部分经纪人迫于签单的压力,哪怕是对外负债、资金情况有问题的业主或卖家,也采取隐瞒甚至欺骗的方式促成交易,获得佣金后对于后续可能产生的纠纷不管不问。”

  超过三十家房企

  公布前五月业绩

  30余家房企累计前5月的销售业绩同比2015年同期上涨了近八成。

  有30家房企完成了全年目标的近半。

  超过三分之一的房企完成五成以上销售目标。

  部分房企如旭辉控股已经完成六成以上的销售目标。

  有业内人士预计,上半年房企有望完成目标的60%~70%。

 

上一篇: 广东今年前5个月商品房销售面积增长48.7%

下一篇:中国楼市投资热现降温迹象 专家:政策限制并非意外

要闻 社会 娱乐 生活 美食

苏ICP备13001326号-3 版权所有 三楚网 新闻纠正:QQ328737101
© 2015 All Rights Reserved. 未经授权许可,不得转载或镜像